31/12/2020

MEDIDAS CIVILES Y MERCANTILES APROBADAS EN EL RD-L 35/2020

MEDIDAS CIVILES Y MERCANTILES APROBADAS EN EL RD-L 35/2020

El B.O.E. publica el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, con entrada en vigor el 24 de diciembre de 2020, destacando entre las distintas medidas civiles y mercantiles, aquellas dirigidas a arrendamientos de locales de negocios y que se citan, de forma breve y esquemática, a continuación:

I. Medidas previstas para el caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores:

En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda o de industria, que cumpla ciertos requisitos, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una de las siguientes alternativas:

  • Reducción del 50% de la renta arrendaticia:

Será de aplicación durante el tiempo que dure el Estado de Alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas, pudiendo extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de 4 meses.

  • Aplazamiento del pago de la renta sin penalización ni devengo de intereses:

La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el Estado de Alarma declarado por el Real Decreto 926/2020 y sus prórrogas, pudiendo extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de 4 meses. Es importante tener en cuenta que dicha renta se aplazará sin penalización ni devengo de intereses. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

Deben tener presente que estas 2 alternativas sólo podrán aplicarse en relación a la obligación de pago de la renta arrendaticia, no en relación a la obligación de pago de otros gastos de servicios de mantenimiento o de cualquier otro tipo que pueda prever el contrato de arrendamiento.

  • ¿Cómo se realiza la solicitud?

El arrendatario deberá formular su solicitud al arrendador por un medio fehaciente. El arrendador deberá comunicar en el plazo máximo de 7 días des de la recepción de la solicitud cuál es la medida elegida de entre las 2 alternativas. Cabe señalar que, en defecto de comunicación expresa por parte del arrendador en dicho plazo, se entenderá adoptada la medida solicitada por el arrendatario.

  • ¿Qué sucede si las partes ya han llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria de su pago?

Si las partes hubieran llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria de su pago que afectara únicamente a una parte del período comprendido por el Estado de Alarma declarado por el Real Decreto 926/2020 y sus prórrogas, así como a un máximo de 4 meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho Estado de Alarma, las 2 alternativas propuestas también resultarán de aplicación, pero la medida de reducción de la renta del 50% se aplicará únicamente para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.

II. Medidas previstas para el caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda:

  • Aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario:

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el apartado I, y que cumpla ciertos requisitos, podrá solicitar de la persona arrendadora, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

  • La fianza podrá servir para el pago total o parcial de algunas mensualidades:

Cabe destacar que, exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refiere el apartado anterior, las partes podrán disponer libremente de la fianza que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.

En este sentido el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de 1 año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

III. ¿Quiénes pueden acogerse a dichas medidas?

Los trabajadores autónomos y pymes.

IV. ¿Cuáles son los requisitos que deben cumplir?

En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el trabajador autónomo:

  • Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020 o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
  • En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

  • Que no se superen los siguientes límites: i) Que las partidas del activo no supere los 4 millones de euros; ii) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8 millones de euros; iii) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50.
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020 o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
  • En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 %, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

V. ¿Qué consecuencias tendría para el arrendador una aplicación indebida de la reducción y el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta?

Las personas arrendatarias que se hayan beneficiado de la reducción y del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos mencionados, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales.

VI. Exclusión para los arrendadores incursos en concurso de acreedores:

La medida de reducción del 50% de la renta arrendaticia no resultará de aplicación cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicación de las 2 medidas previstas, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual.

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