28/10/2020

Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda

Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda

En fecha 22 de septiembre de 2020 entró en vigor la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, que incorpora medidas urgentes en materia de contención de rentas en contratos de arrendamiento de vivienda en Cataluña. La aplicación de un índice de referencia de precios de arrendamientos de vivienda pretende alcanzar el equilibrio entre el interés patrimonial del arrendador y la función social de la propiedad urbana.

El objeto de esta ley es regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda cuando ésta se destine a la residencia permanente del arrendatario y esté situada en un área declarada con mercado de vivienda tenso. Así pues, quedan excluidos de la aplicación de esta Ley aquellos contratos de arrendamiento sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta y, en cualquier caso, los siguientes contratos de arrendamiento:

  • Los suscritos antes del 1 de enero de 1995.
  • Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
  • Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
  • Los de carácter asistencial.
  • Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

Asimismo, se consideran áreas con mercado de vivienda tenso aquellos municipios o partes de municipio que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población. Esta situación de riesgo puede venir determinada por cualquiera de las siguientes condiciones:

  • Que la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña.
  • Que la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto personal o familiar supere de media en dicha área el 30% de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el 30% de la renta media de las personas menores de 35 años.
  • Que el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los 5 años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al menos 3 puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.

Cabe señalar que la declaración de los municipios como áreas con mercado de vivienda tenso es de carácter transitorio con una duración máxima de 1 año, ya que debido a la necesidad de responder urgentemente a la situación en materia de vivienda, la norma aplica directamente dicha declaración a los municipios cuyas rentas de alquiler han sufrido un incremento superior al 20% en el período comprendido entre los años 2014 y 2019, pertenecientes al Área Metropolitana de Barcelona o con una población superior a 20.000 habitantes.

Transitoriamente, los 60 municipios catalanes en la categoría de áreas con mercado de vivienda tenso son los siguientes: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

Sin embargo, esta declaración dejará de surtir efecto si los órganos competentes formalizan una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso referida al mismo municipio o, en cualquier caso, cuando haya transcurrido dicho plazo.

La norma establece un procedimiento para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso cuya competencia atribuye tanto a la Generalitat como a los entes locales en sus respectivos ámbitos territoriales. Además, se requiere la aportación de una serie de documentación para acreditar las circunstancias que justifican dicha declaración – memoria explicativa de los motivos, las circunstancias justificativas y los hechos que acreditan su conveniencia, informe preceptivo del ayuntamiento(s) afectado(s) y observancia de los trámites de consulta, audiencia e información pública – así como la declaración de un área con mercado de vivienda tensa por una duración máxima de 5 años desde la publicación de la declaración en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

Asimismo, la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento de vivienda concluido en un área con mercado de viviendas tenso y comprendido en el ámbito de aplicación de la presente ley, estará sometida a las siguientes condiciones:

  • No puede sobrepasarse el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
  • No puede sobrepasarse la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada en cualquier caso de acuerdo con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato de arrendamiento y la fecha de celebración del nuevo contrato, si la vivienda afectada se ha arrendado en los 5 años anteriores a la entrada en vigor de la presente ley.

No obstante, esta última condición no resultará de aplicación:

  • Si existía una relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de la presente ley.
  • Si se formaliza un contrato de arrendamiento relativo a una vivienda inicialmente excluida de la aplicación de la presente ley cuando cese el régimen especial de determinación de rentas que le era aplicable.

Respecto al precio de referencia para los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al régimen de contención de precios, éstos son establecidos a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas cuyo acceso es habilitado a través del portal de internet de la Generalitat (www.agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/), sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior o bien, excepcionalmente, desviándose de los mismos con incrementos o minoraciones de hasta un 5% teniendo en cuenta las características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento.

Por otro lado, este régimen de contención de rentas se flexibiliza en los contratos de arrendamiento de obra nueva o viviendas resultantes de un proceso de gran habilitación. De esta forma, el arrendador puede proponer un incremento de la renta inicial respecto al precio de referencia, si en último año éste ha ejecutado obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética en la vivienda. Sin embargo, este incremento del precio de referencia debe calcularse basándose en el capital invertido en la mejora de la vivienda, y respetando en cualquier caso el incremento máximo establecido. Cuando el arrendador realice obras de mejora en la vivienda también podrá incrementar la renta, una vez transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato, sin considerar obras de mejora aquellas que sean necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda.

Por último, el cobro por el arrendador de rentas que sobrepasen los límites que se establecen da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero, incrementado en 3 puntos.

Aún no hay comentarios.

Dejar un comentario

Borrar los campos del formulario