02/11/2020

Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge

Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge

En data 22 de setembre de 2020 va entrar en vigor la Llei 11/2020, de 18 de setembre, que incorpora mesures urgents en matèria de contenció de rendes en contractes d’arrendament d’habitatge a Catalunya. L’aplicació d’un índex de referència de preus d’arrendaments d’habitatge pretén aconseguir l’equilibri entre l’interès patrimonial de l’arrendador i la funció social de la propietat urbana.

L’objecte d’aquesta llei és regular la contenció i moderació de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge quan aquesta es destini a la residència permanent de l’arrendatari i estigui situada en una àrea declarada amb mercat d’habitatge tibant. Així doncs, queden exclosos de l’aplicació d’aquesta Llei aquells contractes d’arrendament subjectes a règims especials de determinació de la renda i, en qualsevol cas, els següents contractes d’arrendament:

a) Els subscrits abans de l’1 de gener de 1995.

b) Els que tenen per objecte habitatges subjectes a un règim de protecció oficial.

c) Els que tenen per objecte habitatges integrats en xarxes públiques d’habitatges d’inserció o de mediació per al lloguer social o en el Fons d’habitatge de lloguer destinat a polítiques socials.

d) Els de caràcter assistencial.

e) Els que se subscriguin d’acord amb les disposicions legals aplicables al lloguer social obligatori.

Així mateix, es consideren àrees amb mercat d’habitatge tibo aquells municipis o parts de municipi que estan especialment en risc de no disposar de la suficient dotació d’habitatges de lloguer a un preu assequible que permeti accedir a les mateixes a tota la població. Aquesta situació de risc pot venir determinada per qualsevol de les següents condicions:

a) Que la mitjana del preu dels lloguers d’habitatge experimenti en aquesta àrea un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana del territori de Catalunya.

b) Que la càrrega del cost del lloguer de l’habitatge en el pressupost personal o familiar superi de mitjana en aquesta àrea el 30% dels ingressos habituals de les llars, o que la mitjana del preu dels lloguers d’habitatge superi el 30% de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys.

c) Que el preu dels lloguers d’habitatge hagi experimentat, en els 5 anys anteriors al moment de la declaració, un creixement interanual acumulat d’almenys 3 punts percentuals per sobre de la taxa interanual de l’índex de preus al consum de Catalunya.

Cal assenyalar que la declaració dels municipis com a àrees amb mercat d’habitatge tibant és de caràcter transitori amb una durada màxima d’1 any, ja que a causa de la necessitat de respondre urgentment a la situació en matèria d’habitatge, la norma aplica directament aquesta declaració als municipis les rendes de lloguer dels quals han sofert un increment superior al 20% en el període comprès entre els anys 2014 i 2019, pertanyents a l’Àrea Metropolitana de Barcelona o amb una població superior a 20.000 habitants.

Transitòriament, els 60 municipis catalans en la categoria d’àrees amb mercat d’habitatge tibant són els següents: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú i Vilassar de Mar.

No obstant això, aquesta declaració deixarà de fer efecte si els òrgans competents formalitzen una nova declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tibant referit al mateix municipi o, en qualsevol cas, quan hagi transcorregut aquest termini.

La norma estableix un procediment per a la declaració d’àrees amb mercat d’habitatge tibant la competència del qual atribueix tant a la Generalitat com als ens locals en els seus respectius àmbits territorials. A més, es requereix l’aportació d’una sèrie de documentació per a acreditar les circumstàncies que justifiquen aquesta declaració – memòria explicativa dels motius, les circumstàncies justificatives i els fets que acrediten la seva conveniència, informe preceptiu de l’ajuntament(s) afectat(s) i observança dels tràmits de consulta, audiència i informació pública – així com la declaració d’una àrea amb mercat d’habitatge tibant per una durada màxima de 5 anys des de la publicació de la declaració en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

Així mateix, la renda pactada a l’inici del contracte d’arrendament d’habitatge conclòs en una àrea amb mercat d’habitatges tibant i comprès en l’àmbit d’aplicació de la present llei, estarà sotmesa a les següents condicions:

a) No pot sobrepassar-se el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà.

b) No pot sobrepassar-se la renda consignada en l’últim contracte d’arrendament, actualitzada en qualsevol cas d’acord amb l’índex de garantia de competitivitat, aplicat de forma acumulada en el període transcorregut entre la data de celebració de l’anterior contracte d’arrendament i la data de celebració del nou contracte, si l’habitatge afectat s’ha arrendat en els 5 anys anteriors a l’entrada en vigor de la present llei.

No obstant això, aquesta última condició no resultarà d’aplicació:

a) Si existia una relació de parentiu entre les parts que havien formalitzat l’últim contracte d’arrendament subscrit abans de l’entrada en vigor de la present llei.

b) Si es formalitza un contracte d’arrendament relatiu a un habitatge inicialment exclòs de l’aplicació de la present llei quan finalitzi el règim especial de determinació de rendes que li era aplicable.

Respecte al preu de referència per als contractes d’arrendament d’habitatge subjectes al règim de contenció de preus, aquests són establerts a partir de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges l’accés dels quals és habilitat a través del portal d’internet de la Generalitat (www.agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/), sense tenir en compte els marges de preu superior i inferior o bé, excepcionalment, desviant-se dels mateixos amb increments o minoracions de fins a un 5% tenint en compte les característiques específiques de l’habitatge objecte d’arrendament.

D’altra banda, aquest règim de contenció de rendes es flexibilitza en els contractes d’arrendament d’obra nova o habitatges resultants d’un procés de gran habilitació. D’aquesta manera, l’arrendador pot proposar un increment de la renda inicial respecte al preu de referència, si en últim any aquest ha executat obres que millorin la seva habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica en l’habitatge. No obstant això, aquest increment del preu de referència ha de calcular-se basant-se en el capital invertit en la millora de l’habitatge, i respectant en qualsevol cas l’increment màxim establert. Quan l’arrendador realitzi obres de millora en l’habitatge també podrà incrementar la renda, una vegada transcorregut el termini legal mínim de durada obligatòria del contracte, sense considerar obres de millora aquelles que siguin necessàries per al manteniment i conservació de l’habitatge.

Finalment, el cobrament per l’arrendador de rendes que sobrepassin els límits que s’estableixen dóna dret a l’arrendatari a obtenir la restitució de les quantitats abonades en excés, amb meritació de l’interès legal dels diners, incrementat en 3 punts.

Encara no hi ha comentaris,.

Deixar un comentari

Esborrar els camps del formulari